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 SERVITUDES ET DROIT DE PASSAGEfleur

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MessageSujet: SERVITUDES ET DROIT DE PASSAGEfleur   Jeu 20 Déc 2012 - 22:27

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SERVITUDES ET DROIT DE PASSAGE



La servitude est souvent source de conflits. Afin de ne pas se méprendre sur vos droits et devoirs, et ceux de vos voisins, voici un panorama des éléments essentiels à bien maîtriser.


QU'EST-CE QUE LA SERVITUDE DE PASSAGE ?
La servitude de passage est prévue par la loi et est un droit d'accès à la voie publique destiné à tout propriétaire dont le terrain est enclavé.
En effet, si ce dernier n'a aucun accès sur la voie publique ou s'il est insuffisant, il est alors en droit de réclamer sur les fonds voisins un passage pour accéder à sa propriété.
Ce droit de passage lui permet d'assurer une liaison entre son terrain et le domaine public.

Article 682 du code civil :
« Le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n’a sur la voie publique aucune issue, ou qu’une issue insuffisante, soit pour l’exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d’opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d’une indemnité proportionnée au dommage qu’il peut occasionner. »



QU'EST-CE QUE L'ENCLAVEMENT ?
L'enclavement désigne un terrain dont l'accès serait insuffisant pour permettre le passage d'un véhicule ou lorsqu'il ne possède aucun accès à une quelconque voie publique.
Un terrain est considéré comme enclavé lorsque le coût des travaux permettant un accès à la voie publique est disproportionné par rapport à la valeur du fonds.
Le terrain ne sera pas considéré comme enclavé si une dépense minime suffit à rendre l'issue praticable et si son mauvais état est le fait du propriétaire. Dans ce cas, l'état d'enclave ne lui sera pas reconnu. Il en est de même si ce dernier a bel et bien une issue sur la voie publique, mais que celle-ci est impraticable en raison du manque d'entretien de son propriétaire.

Qui est concerné ?
Cette obligation s'applique notamment lorsque vous devez emprunter une partie du terrain de votre voisin ou utiliser son chemin pour accéder à votre propriété.
Il peut vous léguer une desserte de son fonds soit pour l'exploitation agricole, industrielle ou commerciale de celle-ci, soit pour la réalisation d'opérations de construction ou de lotissements.

Les caractéristiques du passage
Le passage, prévu pour assurer la desserte du terrain enclavé, servira donc aux véhicules, agricoles ou non, et aux piétons. Il pourra également prévoir une desserte en sous-sol ou en espace aérien, permettant ainsi au propriétaire de faire passer des canalisations souterraines nécessaires à la bonne utilisation de son fonds ou encore des lignes électriques aériennes.

Les conditions à respecter
La servitude de passage ne doit pas être prétexte, pour un propriétaire d'un fonds enclavé, d'aller et venir librement chez ses voisins.
Il faut donc respecter deux conditions :
- il faut tout d'abord que le fonds soit réellement enclavé. Aucune issue suffisante ne doit être possible pour accéder à la voie publique ;
- l'itinéraire du passage doit être établi selon le trajet le plus court entre les voies
publiques et la propriété enclavée.
Cette règle est applicable même si cela oblige le propriétaire à emprunter les terrains de plusieurs propriétés, alors qu'un détour le ferait passer chez un seul voisin.
Néanmoins, si cela cause des dommages excessifs au propriétaire du fonds servant, un trajet plus long sera alors privilégié.

Article 683 du code civil :
« Le passage doit régulièrement être pris du côté où le trajet est le plus court, du fonds enclavé à la voie publique.
Néanmoins, il doit être fixé dans l'endroit le moins dommageable à celui sur le fonds duquel il est accordé. »

L'indemnité de servitude
Le voisin, juridiquement appelé « propriétaire du fonds servant », se voit reconnaître une indemnité par la loi. Le droit de passage étant considéré comme une contrainte, le titulaire du droit de passage, dit le propriétaire du « fonds dominant », doit lui verser un dédommagement.
Celui-ci doit être fixé avant l'établissement du droit de passage et doit être proportionnel aux dommages occasionnés (arbres abattus, murs démolis...) et nuisances subies (bruit des camions, odeurs des animaux...). Cette indemnité peut être versée en une seule fois ou de manière périodique :
- soit par le biais d'un versement en capital ;
- ou bien par des arrérages annuels.
En outre, si la servitude de passage nécessite des travaux - construction d'un chemin par exemple -, alors c'est au propriétaire du fonds enclavé d'en assumer les frais. Mais si le voisin lui-même emprunte ce chemin, alors les frais devront être partagés.

Comment établir une servitude de passage ?
La taille et les conditions d'utilisation du passage dépendent des besoins du propriétaire du fonds dominant - le propriétaire de l'enclave.
Si les voisins trouvent un accord, la servitude de passage s'obtient par la simple signature d'une convention entre les deux parties concernées.
Cette convention prévoit les éléments suivants :
- le terrain d'assiette de la servitude : soit la localisation cadastrale, les horaires pendant lesquels vous serez autorisé à emprunter ce chemin ainsi que sa largeur. Cette dernière peut varier de 1 à 4 mètres, en fonction des véhicules qui devront emprunter le passage ;
- le montant de l'indemnité à verser au propriétaire du fonds servant.
À tout moment, les conditions d'utilisation du passage peuvent évoluer. Dans ce cas, le propriétaire peut demander la modification de la convention, à condition bien sûr qu'il prouve l'utilité réelle de l'aménagement et qu'il démontre les bénéfices qu'il pourra en tirer.
En cas de désaccord entre les voisins, la servitude de passage résulte le plus souvent d'une décision de justice. Le tribunal de grande instance le plus proche de la propriété en question est le plus apte à rendre un verdict.
Une fois accordé, ce droit de passage devient une véritable servitude perpétuelle attachée au terrain et qui se transmet tant aux héritiers qu'aux futurs acheteurs.

Les droits du propriétaire accueillant le terrain
Le propriétaire du fonds servant, c'est-à-dire celui subissant la servitude, a le droit de continuer à utiliser son terrain comme il l'entend.
Il peut mettre une barrière, du moment que celle-ci n'empêche pas le propriétaire du fonds enclavé d'utiliser le chemin. Ou encore faire poser une haie, à condition que la plantation ne réduise pas la largeur du chemin.
Cependant, il ne peut encombrer l'espace réservé au passage en y entreposant, à titre d'exemple, du matériel, qui pourrait nuire à l'utilisation normale de la voie pour le propriétaire du fonds dominant.



POUR DEMANDER L'APPLICATION D'UN DROIT DE PASSAGE
Afin de demander à votre voisin l'autorisation d'établir une servitude de passage, vous devrez lui écrire une lettre mettant en exergue les éléments suivants :
- le fait que vous avez besoin d'un droit de passage dans le but d'accéder à votre propriété ;
- que l'article 682 du code civil reconnait un droit de passage au propriétaire d'un fonds enclavé ;
- exposer les éléments qui prouvent que votre terrain est réellement enclavé ;
- proposer une rencontre dans les meilleurs délais afin de définir les conditions exactes de la servitude ainsi que le montant de l'indemnité que vous lui verserez ;
- et enfin, préciser qu'en cas de désaccord, vous seriez dans l'obligation de faire valoir vos droits devant le tribunal de grande instance.

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